SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (26/05/2011 - 09h01)

DECISÃO 

 

Após dezembro de 2006, é possível penhora online sem prova do esgotamento de vias extrajudiciais

 

É possível a penhora de valores disponíveis em conta bancária de executados, por meio do sistema BACEN-Jud, sem necessidade de comprovação do esgotamento de vias extrajudiciais de busca de bens a serem constritos, após a vigência da Lei n. 11.382/2006. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao acolher o pedido formulado pelo Banco Bradesco S/A.

No caso, o Banco propôs uma ação de execução contra devedor solvente por título executivo extrajudicial contra uma microempresa e outros, pela importância de R$ 11.788,71, relativa à cédula de crédito bancário.

O pedido inicial foi negado, sob o fundamento de que o título levado à execução, em verdade, refere a “contrato de limite de crédito e que o exequente deve provar a forma de utilização do dinheiro posto a disposição de sua correntista”, por isso não há certeza quanto ao valor líquido utilizado.

Inconformado, o banco apelou, mas o desembargador negou seguimento ao recurso monocraticamente. O Bradesco, então, agravou regimentalmente, oportunidade em que o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) negou provimento ao recurso. Opostos embargos de declaração, também foram rejeitados, e o recurso especial foi barrado pelo Tribunal estadual pela decisão de admissibilidade.

Apresentado agravo de instrumento perante o STJ, o mesmo foi conhecido para dar provimento ao recurso especial, afim de determinar ao TJMS nova apreciação dos embargos de declaração. Retornando os autos à Corte local, os embargos foram acolhidos para reconhecer a cédula de crédito bancário como título executivo hábil a embasar a execução, determinando por conseguinte, o prosseguimento da ação.

Assim, foi dado prosseguimento à execução, com a expedição de mandado de citação, penhora/arresto e avaliação. Entretanto, o oficial de justiça, após efetuar diligências, deixou de proceder à penhora, em virtude de o único bem encontrado em nome dos executados – um imóvel -, estar alugado e ser objeto de embargos em outros processos.

Penhora online

Diante da impossibilidade de se proceder à penhora, o Bradesco requereu a penhora online dos ativos financeiros porventura existentes em nome dos executados. O pedido foi indeferido pelo Tribunal estadual, em 24 de março de 2008.

No STJ, a instituição financeira sustentou que o TJMS não levou em consideração as recentes modificações operadas no processo civil pela Lei n. 11.382/06, que determina que, em ação de execução, a penhora deve recair, preferencialmente, em dinheiro, em espécie ou depósito ou aplicação em instituição financeira, estando equivocada a exigência de esgotamento dos meios para a localização de outros bens passíveis de penhora.

Em seu voto, o ministro Luis Felipe Salomão destacou que para a verificação da possibilidade de realização de penhora online, o STJ estabeleceu dois entendimentos, segundo a data em que foi requerida a penhora, se antes ou após as alterações introduzidas pela Lei n. 11.382/06.

Segundo Salomão, o primeiro entendimento, aplicável aos pedidos formulados antes da vigência da lei, é no sentido de que a penhora pelo sistema BACEN-Jud constitui-se em medida excepcional, cabível apenas quando o exequente comprova que exauriu todas as diligências no sentido de localizar bens livres e desembaraçados de titularidade do devedor.

O segundo entendimento, afirmou o ministro, aplicável aos requerimentos efetuados após a entrada em vigor da mesma lei, é no sentido de que essa modalidade de penhora não exige mais a comprovação de esgotamento de vias extrajudiciais de busca de bens a serem penhorados.

“A orientação atual do STJ é no sentido de admitir a penhora sobre o dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira, por possuir preferência na ordem legal de gradação”, disse o relator.

Coordenadoria de

Editoria e Imprensa

CASA PRÓPRIA? CONSULTE SEMPRE UM CORRETOR DE IMÓVEIS

SÃO PAULO – Com o boom imobiliário dos últimos anos, a oferta de imóveis na planta cresceu. Mas, proporcionalmente a ela, também aumentou o número de reclamações. Os principais motivos do descontentamento dos consumidores são o atraso no prazo de entrega e os defeitos na obra.

De acordo com estudo feito pela Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), os casos de descumprimento das datas para entrega da propriedade alcançaram 2.145 reclamações, entre janeiro e maio de 2011.

No mesmo período do ano passado, a quantidade de prejudicados ficou em 1.302, o que representa um aumento de 43% para este ano. Já em relação aos vícios na construção, a estimativa é de 8 mil ações em todo o estado de São Paulo.

Vantagens da aquisição na planta

A maioria dos consumidores é atraída pela compra diretamente na planta, porque de fato ela oferece diversas vantagens, inclusive financeiras. De acordo com o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, a economia pode chegar a 30% em relação ao mesmo empreendimento pronto.

A aquisição na planta também proporciona menos burocracia para tirar a documentação, tempo para planejar a mudança, possibilidade de personalizar o imóvel, além da valorização do bem, após o término da construção.

Fique de olho!

Por conta de todos os problemas enfrentados pelos consumidores, a Amspa lançou uma cartilha, para orientar aqueles que pretendem comprar um imóvel na planta, seja para morar, seja para investir.

“Sem dúvida, muitos problemas dos mutuários que buscam informações na Associação estão relacionados à falta de conhecimento de seus direitos”, destaca Luz. Confira abaixo algumas dicas para se proteger:

• Antes da assinatura do contrato

Faça uma planilha com os gastos da família para saber se dá para arcar com um financiamento imobiliário. Calcule os custos do condomínio e para mobiliar a casa. Faça um levantamento sobre a construtora. Pesquise sobre o local: ele está valorizado? Tem transporte fácil, hospital, escola e comércio? Como é o trânsito em horários de pico?

• Prazo de entrega e qualidade da obra

Peça ao corretor que apresente três empreendimentos concluídos pela construtora um ano após a entrega da obra. E converse com moradores desses empreendimentos, perguntando se o imóvel foi entregue no prazo, se os materiais têm qualidade, se a empresa cumpriu o que foi contratado, etc.

• Aumento das parcelas

Vale destacar que, durante a construção, haverá, sim, correção das parcelas, com base no INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Mas atenção: é proibido cobrar juros antes da entrega das chaves.

Para a prestação não aumentar acima da sua capacidade financeira, faça uma projeção da primeira à última parcela, para financiamento direto com a construtora, e um simulado, se repassado para o banco. Não deixe o valor da parcela comprometer mais de 30% da renda familiar.

• Evite o pagamento à vista

Por mais que você tenha feito o levantamento sobre a construtora, poderá surgir algum imprevisto. Por isso, não é aconselhável gastar o dinheiro que você tem guardado. A dica é dar uma entrada de 10% e ajustar as intermediárias em valores não superiores ao 13º salário.

• Quitar o financiamento

O melhor momento para fazê-lo é na hora da conclusão da obra, quando o empreiteiro terá mais gastos e, com uma boa conversa, é possível ganhar um ótimo desconto.

Aproveite para usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) após a entrega das chaves, deixando um valor mínimo para financiar. Afinal, quanto maior o tempo e o valor financiado, mais juros você pagará.

• Despesas

Saiba que a comissão do corretor deve ser paga pela construtora – não aceite pagar nenhum valor separado do contrato! Porém, quem acerta a despesa do cartório, o ITBI (Imposto sobre Transações Imobiliárias) e a escritura é o comprador.

• Contrato

Antes do contrato, formalize uma proposta com tudo o que foi conversado e prometido. Já no documento final, não devem faltar: data de entrega da obra; multa pelo atraso da entrega (deve ser, no mínimo, de 2% mais juro de mora, que é igual ao cobrado em caso de atraso do pagamento do mutuário); se há aprovação de financiamento em algum banco e quais as condições para consegui-lo; formas de pagamento e suas correções; metragens (principalmente, do pé direito do imóvel).

Saiba os impostos para transferir propriedade de imóvel

Saiba os impostos para transferir propriedade de imóvel

No momento de adquirir um imóvel, o comprador deve ter em mente que terá que desembolsar cerca 4% de seu valor para pagar as três taxas necessárias para transferir a propriedade para seu nome. Para um imóvel no Estado de São Paulo que custasse R$ 200 mil, por exemplo, seriam pagos cerca de R$ 7.878 com essas despesas, incluindo o custo da emissão de certidões (de R$ 33,34 cada).

A primeira taxa a ser paga é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Destinada ao município, é um percentual sobre o valor venal do imóvel. O ITBI tem que ser pago em parcela única. Se atrasar, incidem juros e multa.

Se o imóvel não tiver sido comprado, e sim recebido por doação ou herança, o novo proprietário pagará o Imposto de Transmissão "Causa Mortis" e Doação (ITCMD).

Após o pagamento do imposto, é preciso que vendedor e comprador façam a escritura pública de venda do imóvel. Esse documento pode ser lavrado em qualquer tabelionato de notas do País. Para isso, é preciso apresentar RG, CPF, comprovante de endereço, matrícula atualizada do imóvel (emitida em até 30 dias antes da escritura) e IPTU do ano corrente. Caso seja um apartamento e esse tenha uma vaga de garagem autônoma, ou seja, uma matrícula própria separada do apartamento, é preciso lavrar duas escrituras.

O próximo passo é registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis onde está situado o imóvel para que a propriedade passe definitivamente para o nome do novo proprietário - a escritura só contém uma anotação do compromisso de compra e venda que será atualizada na matrícula do imóvel (o "RG" do imóvel) assim que for registrada.

Descontos para "Minha Casa"

Quem está financiando um imóvel pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida tem direito a descontos nas taxas de escritura e registro. Criado pelo governo em 2009 para atender à população de renda familiar de zero a dez salários mínimos, o programa dá um desconto de 75% para as famílias que possuem renda de até R$ 1.395 e que foram contempladas pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) ou pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Já os financiamentos para famílias com renda acima desse valor ganham desconto de 50% no valor da escritura e do registro. Para receber o desconto, basta apresentar os documentos e o contrato de compra do imóvel, que já traz discriminadas as condições de financiamento.

09 de julho de 2011 • 11h08

Compra e Venda com o F.G.TS sem parcela financiamento

A compra e venda de imóvel com utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, sem financiamento de parcela do preço por instituição integrante do SFH deve ser formalizada por escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil. Ocorre que muitos desses negócios são formalizados mediante instrumento particular, invocando-se para tanto o disposto no art. 1º da Lei nº 5.049/66, pelo fato da CEF comparecer nesses contratos.

O art. 1º da Lei 5.049/66, que incluiu o § 5º ao art. 66 da Lei nº 4.380/64, diz: "Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil (1916), atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei." (Grifamos)

Para compreendermos o alcance da norma acima, e não incorrermos num desvio de finalidade da lei, deve-se destacar que a Lei nº 4.380/64 teve por finalidade instituir "a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria", criar "o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo" e dar "outras providências". Ou seja: em nenhum tópico da lei ela tem por finalidade regular negócios com utilização dos recursos do FGTS do próprio trabalhador, para cujo desiderato é despiciendo ser o agente operador integrante do SFH. Essa base é essencial para compreensão da extensão da norma autorizadora da realização dos negócios imobiliários mediante instrumento particular.

Aliás, o tópico destinado ao "Elemento Teleológico", naHermenêutica e Aplicação do Direito, Carlos Maximiliano (Forense, 2001) diz: "Considera-se o Direito como uma ciência primariamente normativa ou finalística; por isso mesmo a sua interpretação há de ser, na essência, teleológica. O hermeneuta sempre terá em vista o fim da lei, o resultado que a mesma precisa atingir em sua atuação prática. A norma enfeixa um conjunto de providências, protetoras, julgadas necessárias para satisfazer a certas exigências econômicas e sociais; será interpretada de modo que melhor corresponda àquela finalidade e assegure plenamente a tutela de interesse para a qual foi redigida". (Grifos originais)

Destarte, para se aferir se há regularidade na formalização dos negócios de compra e venda de imóvel com utilização do FGTS, sem financiamento, através de contratos particulares, é necessário saber se esses negócios atendem à finalidade da lei que autoriza essa forma instrumentária, preenchendo os requisitos necessários, sem o que não encontram guarida para sua validade.

Nas partes sublinhadas do art. 1º da Lei nº 5.049/66, que é o que nos interessa, e tendo em mira as regras de hermenêutica citadas, podemos identificar dois elementos concorrentes para autorizar a formalização do negócio imobiliário por instrumento particular: 1)ser a entidade integrante do SFH parte no contrato, e 2) ser parte no contrato como integrante do SFH, ou seja: ser parte em razão definanciamento concedido para fins habitacionais, na forma e para os fins estabelecidos na Lei nº 4.380/64, pois não havendo financiamento razão não há para exigir-se a qualidade de "integrante do Sistema Financeiro da Habitação".

Contudo, nos negócios de compra e venda de imóvel com liberação dos recursos do FGTS sem financiamento, não há nenhuma necessidade de qualquer das partes ter a qualidade de "integrante do Sistema Financeiro da Habitação", e, se qualquer dos comparecentes tem essa qualidade, isso não tem o condão de ampliar o alcance do art. 1º da Lei nº 5.049/66 para hipóteses distintas do objetivo da Lei nº 4.380/64, de forma a alterar a essência do artigo 108 do Código Civil, dispensando-se a Escritura Pública. Ou seja: no contrato o que importa não é a qualidade de quemcomparece, mas a qualidade com que comparece.

Na liberação de recursos do FGTS para aquisição da casa própria a Caixa Econômica Federal (CEF) atua na qualidade de agente operadora do FGTS (art. 4º, Lei nº 8.036/90) - cujo gestor é o Ministério da Ação Social (art. 6º, Lei nº 8.036/90) - e não comointegrante do SFH, que é o fundamento legal para a CEF firmar negócios imobiliários mediante instrumento particular. A qualidade da CEF de integrante do SFH nada tem a ver com a sua qualidade de agente operadora do FGTS. São atribuições distintas e autônomas.

Ser a CEF integrante do SFH somente é relevante para a hipótese de aplicação dos recursos do FGTS em operações de financiamento, onde, evidentemente, os recursos utilizados não são os do próprio financiado, mas os da massa de trabalhadores, segundo critérios estabelecidos pelo Conselho Curador do FGTS, na forma fixada no art. 9º da Lei nº 8.036/90, o que é completamente distinto dos objetivos da Lei nº 4.380/64, aditada pelo art. 1º da Lei nº 5.049/66.

De forma que, invocar-se aquele dispositivo legal para firmar contratos particulares quando não há financiamento revela-se desvio de finalidade que não pode anular a essência do artigo 108 do Código Civil.

Aliás, a Corregedoria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro, através do MM. Juiz de Direito Auxiliar, Dr. Luiz de Mello Serra, em publicação do DOERJ de 14/12/2005, pág. 52, acolheu parecer do DEIAC, no sentido de que "nas hipóteses do pagamento total pela conta do FGTS, ou originando-se o seu complemento de quaisquer outras fontes que não as entidades supramencionadas" (leia-se: "BNH ou entidades integrantes do SFH"), "entendemos que não cabe ao dispositivo acima acolher o contrato em tela" (leia-se: "parágrafo 5º do artigo 61 da Lei 4380 de 21/8/1964, acrescentado pela Lei 5049 de 29/06/1966"), "devendo-se sim, proceder pela forma prescrita no artigo 108 do Código Civil Brasileiro", e determinou que devem "as serventias de Registro Imobiliário cumprirem as leis vigentes mencionadas".

Ademais, tendo-se em mira o conceito de que parte é "cada uma das pessoas que firmam entre si um contrato" (Michaelis), ou, ainda: "No sentido técnico-jurídico, seja na linguagem forense ou na terminologia usada em referência aos contratos, parte é toda pessoa que intervém ou participa de um ato jurídico ou processual, comointeressado nele" (De Plácido e Silva) (grifamos), é questionável dizer que a CEF seja parte nos negócios onde comparece tão-somente para liberar os recursos do FGTS, assim como é questionável dizer que o Banco sacado é parte num negócio firmado entre o emitente de um cheque e o favorecido simplesmente pelo fato do pagamento do negócio ser realizado através do Banco sacado, ainda na hipótese de cheque administrativo, salvo no tocante à responsabilidade pela provisão do fundo (AgRg no Ag 32.939/RJ, Rel. Min. Antônio Torreão Braz, Quarta Turma, julgado em 26.10.1993, DJ 22.11.1993 p. 24960).

Por último, neste tópico, para o caso de se imaginar que a utilização do FGTS se enquadra nos objetivos da Lei nº 4.380/64 em razão do seu objetivo social de viabilizar a casa própria, não se pode olvidar que a casa própria focada pela mencionada lei é a da população debaixa renda, o que afasta de plano a maioria dos negócios realizados com recursos do FGTS sem financiamento, pois a conta do FGTS de pessoas de baixa renda quase sempre é insuficiente para adquirir imóvel sem financiamento. A regra, portanto, é a escritura pública.

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CORRETORES DE IMÓVEIS, legitimidade para o exercício!

É prerrogativa do Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda opinar quanto a comercialização imobiliária.

Conforme a Lei 6.530 de 1.978, regulamentada pelo Decreto 81.871/78, só poderá exercer a profissão de Corretor de Imóveis aquele que estiver legitimado para tal.

LEGITIMIDADE -  Diante da predominância da ideologia legalista no senso comum jurídico brasileiro, busca enfatizar a extensão da concepção de legitimidade, para afirmar que a legitimidade é uma abordagem mais ampla do direito e que o direito justo é direito legítimo. Daí o aforisma de que "nem tudo que é ilegal é ilegítimo". Aborda, além da distorção da legalidade (legalismo), a distorção da legitimidade (a falsa legitimação). A busca do direito justo se completa com o enfoque democrático: a legitimidade sob o crivo dos interesses populares. Essa concepção encontra no Brasil e no mundo vários referenciais, segmentos das profissões jurídicas que trabalham o direito conforme aqueles interesses.

Como qualquer outra profissão regulamentada, aquele indivíduo que não atende as exigências de seu Conselho ou nele não está inscrito, não poderá desenvolver as atividades privativas da profissão; nesse sentido a Lei é clara: responderá civil e criminalmente todo aquele que comete ato ilícito no desempenho profissional ou exercem a profissão sem estar para isso regularmente inscrito.

Decreto Lei 3688/41 (... das contravenções penais)

Art. 47 - exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que a lei está subordinado o seu exercício.

PENA - prisão simples de quinze dias à três meses.

Uma vez protegido pelo imperativo da Lei o profissional imobiliário deve sujeitar-se às normas oriundas de seu Conselhos Regionais que em harmonia com a Constituição Federal vigente se faz presente em todo território nacional, criando condições de trabalho e disciplinando o seu funcionamento.

Os Conselhos Regionais (CRECI's) são os órgãos encarregados pela orientação e da fiscalização das atividade dos Corretores de Imóveis, tratam de processos envolvendo pessoas que não estando inscritos como profissionais, exercem ilegalmente a profissão e, assim por ignorar a legislação ou má fé lesam os clientes que a ele confiaram seus interesses; por não estarem inscritos nos Conselhos de sua região, denominam-se PSEUDO CORRETORES.

Quando flagrados e / ou denunciados, tem contra si instaurados processos pelo exercício ilegal da profissão, cuja consequência é uma Ação Penal Pública, por prática de contravenção. Artigo 47.

Como toda profissão regulamentada a lei prevê direitos e obrigações, que não podem ser ignoradas pelo Corretor. Esse profissional liberal deve estar sempre atento as normas e a legislação vigente, pertinentes a sua função visto que o mesmo responde penalmente por seus atos, quando age em desacordo com as normas legais, prejudicando dessa forma, por culpa ou dolo, os interesses de terceiros, sejam eles clientes, parceiros, estranhos.

Além da legislação específica, existem outras que o Corretor de Imóveis não pode ficar alheio tanto na esfera cível como criminal...

Para que possamos compreender a dimensão desta responsabilidade e como forma de ilustrarmos um pouco mais nosso conhecimento e aprimorar nosso desempenho no exercício da profissão, transcrevemos o artigo 65, da Lei 4.591/64, que dispõe sobre Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias.

Art. 65.  É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1º incorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)